Immobilie: Schenkungsteuer als Anschaffungskosten

Wenn Sie ein Haus vermieten, erzielen Sie daraus Einnahmen. Im Gegenzug können Sie verschiedene Werbungskosten steuermindernd berücksichtigen - wie etwa Zinsen für die Finanzierung des Objekts, Hausmeisterkosten und die Abschreibung (AfA) für das Gebäude. Die AfA bemisst sich grundsätzlich nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Doch welche Aufwendungen umfasst das? Notar- und Grundbuchkosten können beispielsweise zu den Anschaffungskosten gehören. Aber wie ist es, wenn man ein Objekt geschenkt bekommt und hierfür Schenkungsteuer zahlen muss? Das Finanzgericht Köln (FG) musste entscheiden, ob auch diese bei der AfA berücksichtigt werden kann.

Die Klägerin erhielt von ihrer Mutter mehrere Grundstücke im Wege der Schenkung. Die Grundstücke waren vermietet, so dass die Klägerin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Aufgrund der Schenkung wurde Schenkungsteuer festgesetzt. Die Klägerin berücksichtigte die gezahlte Schenkungsteuer bei der Ermittlung ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als nachträgliche Anschaffungs- bzw. Anschaffungsnebenkosten und damit auch bei der Berechnung der AfA. Das Finanzamt hingegen war der Ansicht, die Schenkungsteuer gehöre nicht zu den Anschaffungskosten. Es handele sich viel­mehr um eine Personensteuer, die nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Ver­mietung und Verpachtung abgezogen werden dürfe.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Die Schenkungsteuer gehört nicht zu den Anschaffungskosten, da sie nicht aufgewendet wurde, um das Grundstück zu erwerben. Zudem handelt es sich bei der Schenkungsteuer um eine Personensteuer, die nach den gesetzlichen Regelungen grundsätzlich nicht bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen werden darf. Sie ist vielmehr eine Folge der unentgeltlichen Übertragung des Grundstücks. Dies unterscheidet sie von der Grunderwerbsteuer, die grundsätzlich zu den Anschaffungskosten gehört, weil sie gerade deshalb entrichtet wird, um das Grundstück zu erwerben. Die Schenkungsteuer kann daher weder als Anschaffungskosten noch als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.

Hinweis: Die Belastung mit Schenkungsteuer und Einkommensteuer kann damit zu einer steuerlichen Doppelbelastung führen, die nicht in jedem Fall zu vermeiden ist.